​我承认三山新城确实很牛，但冲5万+/㎡，你服吗？

我承认三山新城确实很牛，但冲5万+/㎡，你服吗？

三山的房价，关心的人很多，蹭热度的也很多。

尤其前天万科拿高价地后，周边的楼盘像打了一针兴奋剂似的，齐刷刷放出涨价的消息，不带给人喘气的机会。

涨多少呢？

有盘打了个样，直接放话调价10%，调完后售价为3.2-5万/㎡。

这让不少买了三山的业主表示极度舒适，甚至有中介喊话，三山终于等来了五万+时代。（事实上，5万/㎡是该盘大平层最高报价）

怎么说呢，对于爱抱广州大腿的佛山来讲，三山有一线临广的位置，又有源源不断的资源倾斜，确实显得格外珍贵。

三山全面冲上5万/㎡，真的有戏吗？

01.  

一年之间

三山已然开挂

放在2年前，5万/㎡，三山是想也不敢想的。

2019年，佛山市场还没有预热之前，三山新城楼盘价格还大多在2.5万/㎡以内徘徊，一些二手次新盘价格甚至下探到2万/㎡以下。

直到2020年下半年，5个新盘齐刷存在感，又恰逢适宜地赶上了新一轮楼市轮动，三山的楼市迅速启动开挂模式。

当然，官方也很给力，为三山落地了大批有价值的项目。

注意，是落地，不是伸长脖子张大嘴也吃不到大饼。

盘点了一下，南海对三山新城的这些“爱”，其他板块只能羡慕。

 教育资源

三山的公立教育资源是比较匮乏，仅有文翰中学、文翰小学等。但今年规划了两所公办九年一贯制学校。

一所在中海文锦国际旁。

这个九年一贯制学校，落地比较曲折。

今年4月，因为地块性质由九年一贯制的地块变成初中学校规划，引来一大波中海业主不满，最终官方让步，重新确认为公办九年一贯制学校。

另一所，为中交泷湾云城配建，同样是公办九年一贯制，拟定名佛山市南海区龙湾实验学校，纳入南海外国语教育集团管理。

用家长的话说，“公立的价格，享受私立名校的服务”，你就知道它的分量了。

你看，又是官方让步，又是公立九年一贯制名校，这不是偏爱是什么？

 交通配套

三山的位置，无需多言，挨着广钢新城、广州南站片区。

玉兰路-港口路过江通道工程（港口路北延线）通车后，从三山5分钟可以到广钢，前两天（7月10日）该工程控制性详细规划已经开始公示征询意见，预计年内动工。

轨道路网，短期有通车预期的——南海新交通、2号线；准备建设的——4号线、11号线；以及还在画大饼阶段的——7号线。

虽然佛山轨道建设，让人没有过多的期待。不过这两年确定能通车的南海新交通、2号线，已经可以满足三山到千灯湖、禅城以及广州南方向的通勤。

整体的轨道规划，比千灯湖、映月新城高出不少。

 商业配套

至于商业配套，目前仅有不太日常的佛罗伦萨。2019年计划引进的永旺梦乐城，暂时没有消息。

不过今年3月，官方回复了最新进度：鉴于日本受疫情影响，项目方决策较慢，导致项目推进缓慢。

这个理由嘛，有点牵强，但没关系，毕竟三山楼盘多数带商业配建。

 产业引进

三山引进的产业，在这几年的佛山，是比较有看点的。

两家上市公司，欢聚和虎牙已经在三山拿地，包括宏旺、富士康、大华、易简等知名企业也纷纷落地，总部经济初具规模。

而这样的产业布局，在以制造业为主的大佛山，非常难得。

就连建城十多年佛山新城，进驻的产业也没有三山一年引进的有分量。

孰轻孰重，不用多说了。

02.

放弃幻想

5万+/㎡，还为时过早

前文看下来，三山的潜力毋庸置疑，我也承认它的确牛X。

但，幻想到此为止。

短期内，5万+/㎡在三山，可以属于大平层、可以属于豪宅，可惜并没有普通洋房什么事。

为什么呢？

第一，主打广州客，不能失去与广州的差价优势。

三山打的是临广牌，广州客是少不了的。

根据粤湾数据研究院的统计，三山楼盘的广州客占比，均在5成以上，最高达到了8成！

除此之外，以新佛山人和佛山投资客为主。

（毕竟对于老佛山人而言，这个价格自住买禅桂不香吗？）

既然主打广州牌，那么价格上必须比广州有优势。

我查了下，与三山最近的广州居住区广钢新城，目前房价在5-6万/㎡，甚至4万多的楼盘也有。

截图自：房天下

所以，如果三山的住宅普遍卖5万/㎡，失去价差，谁会来接盘？

再说荔湾，目前的城市面貌、产业一直被诟病，白鹅潭十几年了都没发展起来，不少新广情愿往东买也不愿意入手中心区的荔湾，三山挨着它，能辐射到的广州利好又有多少呢？

第二，同样因为主打广州客，受政策影响很大。

就说最近的政策——没有佛山户籍、社保的广州客，首付一律四成。

也就是说在三山，买一套300万的房子，首付需要120万，这个价格放在广州，可以买400万的房子。

意味着什么？

高首付下，广州客完全可以投回广州的怀抱，荔湾、黄埔、白云，选择也不少。

这还只是其一，未来会不会有其他政策影响广州客买入，不得而知。

第三，产业成规模后，自住客能接受什么价格？

有人可能会说了，撇开广州客，三山的产业是可以期待的，总部经济成规模后，虹吸的人才也会有不少买房需求。

确实，未来的本地自住需求是存在的。

但指望引进的人才接盘高价房，其实不太现实。毕竟佛山吸引人才的一大优势，就是房价。

连产业巨头北滘，为了留住人才，也提供了数量不少、房价相比市面更为低廉的人才住房。

图源：时代周报

最后，如果三山冲5万+/㎡，会透支多少涨幅空间？

假如三山新城今年冲到5万+/㎡，那么意味着它跟千灯湖在房价上，平起平坐。

一个还在兑现中的新城，和成熟千灯湖价格不相上下，是很可怕的。透支了多少涨幅空间？你可以自己想想。

2万/㎡的三山是洼地，3万/㎡的三山可以冲，真是5万/㎡的话，怎么也算不上洼地吧！

当然，不是说三山不能买，其实现在依然有2万多/㎡的房源，5万/㎡为豪宅大平层，属于个别案例。

只是幻想高价地后三山冲5万/㎡的朋友，可以歇歇了。

毕竟，今年最热的时机已经过去，但危险还没有到来，你会不会踏在高位，得打一个问号。

放长远来看，三山新城，冲上5万+/㎡当然没问题，只是现在起哄还为时过早呢！